Thuế mật độ thay thế thuế tài sản và chấm dứt tắc nghẽn: Tương lai của các thành phố P5

Vấn đề với thuế tài sản Thuế bất động sản ở phần lớn thế giới được quy định theo cách khá đơn giản: thuế cố định đối với tất cả các bất động sản dân cư và thương mại, được điều chỉnh hàng năm theo lạm phát và trong hầu hết các trường hợp nhân với giá trị thị trường của bất động sản. Phần lớn, thuế tài sản hiện hành hoạt động tốt và khá dễ hiểu. Nhưng trong khi thuế tài sản thành công trong việc tạo ra mức thu nhập cơ bản cho thành phố địa phương của họ, chúng không khuyến khích được sự tăng trưởng hiệu quả của một thành phố.

Và hiệu quả có nghĩa là gì trong bối cảnh này?

Tại sao bạn nên quan tâm Bây giờ, điều này có thể xù lông một chút, nhưng sẽ rẻ hơn và hiệu quả hơn rất nhiều đối với chính quyền địa phương của bạn trong việc duy trì cơ sở hạ tầng và cung cấp các dịch vụ công cộng cho những người sống ở các khu vực đông dân cư hơn là để phục vụ cùng một số lượng người ở các vùng ngoại ô, thưa thớt hơn hoặc các vùng nông thôn. Ví dụ, hãy nghĩ đến tất cả các cơ sở hạ tầng bổ sung của thành phố cần thiết để phục vụ 1,000 chủ nhà sống trên ba hoặc bốn khu phố, thay vì 1,000 người sống trong một tòa nhà cao tầng.

Ở cấp độ cá nhân hơn, hãy xem xét điều này: một số tiền thuế liên bang, tỉnh / tiểu bang và thành phố không tương xứng của bạn được chi để duy trì các dịch vụ cơ bản và khẩn cấp cho những người sống ở vùng nông thôn hoặc vùng ngoại ô xa của thành phố, hơn là phần lớn mọi người sống ở các trung tâm thành phố. Đây là một trong những yếu tố dẫn đến cuộc tranh luận hoặc cạnh tranh mà người dân thành thị chống lại những người sống trong các cộng đồng nông thôn, vì một số người cảm thấy rằng không công bằng khi cư dân thành phố trợ cấp lối sống của những người sống ở các vùng ngoại ô thành phố biệt lập hoặc các vùng nông thôn xa xôi.

Trên thực tế, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng những người sống trong các khu phức hợp nhà ở nhiều gia đình phải trả trung bình là Thêm 18 phần trăm tiền thuế so với những người sống trong các ngôi nhà một gia đình.

Giới thiệu thuế bất động sản dựa trên mật độ Có một cách để viết lại thuế tài sản theo cách khuyến khích sự tăng trưởng bền vững của một thị trấn hoặc thành phố, mang lại sự công bằng cho tất cả những người đóng thuế, đồng thời giúp ích cho môi trường. Nói một cách đơn giản, đó là thông qua hệ thống thuế tài sản dựa trên mật độ.

Thuế bất động sản dựa trên mật độ về cơ bản cung cấp động cơ tài chính cho những người chọn sống ở các khu vực đông dân cư hơn. Đây là cách nó hoạt động:

Hội đồng thành phố hoặc thị trấn quyết định mật độ dân số ưa thích trong một km vuông trong ranh giới thành phố — chúng tôi sẽ gọi đây là khung mật độ cao nhất. Khung hàng đầu này có thể thay đổi tùy thuộc vào thẩm mỹ của thành phố, cơ sở hạ tầng hiện có và lối sống ưa thích của cư dân. Ví dụ: nhóm hàng đầu của New York có thể là 25-30,000 người trên một km vuông (dựa trên điều tra dân số năm 2000), trong khi đối với một thành phố như Rome — nơi mà các tòa nhà chọc trời khổng lồ sẽ hoàn toàn không xuất hiện — một khung mật độ 2-3,000 có thể tạo ra Ý nghĩa hơn.

Bất kể khung mật độ cao nhất kết thúc là gì, một cư dân thành phố sống trong một ngôi nhà hoặc tòa nhà có mật độ dân số một km xung quanh nhà của họ đáp ứng hoặc vượt quá khung mật độ cao nhất sẽ phải trả mức thuế bất động sản thấp nhất có thể, thậm chí có thể không phải trả thuế tài sản ở tất cả.

Bạn sống càng xa vùng mật độ cao nhất này (hoặc càng xa khu vực trung tâm thành phố / thị trấn), thuế suất bất động sản của bạn sẽ càng cao. Như bạn giả định, điều này sẽ yêu cầu hội đồng thành phố quyết định xem nên có bao nhiêu dấu ngoặc phụ và phạm vi mật độ có trong mỗi dấu ngoặc. Tuy nhiên, đó sẽ là những quyết định chính trị và tài chính riêng cho nhu cầu của từng thành phố / thị trấn.

Lợi ích của thuế tài sản dựa trên mật độ Chính quyền thành phố và thị trấn, các nhà phát triển tòa nhà, doanh nghiệp và cư dân cá nhân đều sẽ được hưởng lợi từ hệ thống khung mật độ nêu trên theo nhiều cách thú vị khác nhau. Chúng ta hãy xem xét từng.

Cư dân Khi hệ thống thuế bất động sản mới này có hiệu lực, những người sống ở trung tâm thành phố / thị trấn của họ có thể sẽ thấy giá trị tài sản của họ tăng vọt ngay lập tức. Sự tăng đột biến này không chỉ dẫn đến việc gia tăng các đề nghị mua lại từ các nhà phát triển lớn, mà khoản tiết kiệm thuế mà những cư dân này nhận được có thể được sử dụng hoặc đầu tư khi họ thấy phù hợp.

Trong khi đó, đối với những người sống ngoài vùng có mật độ cao nhất — thường là những người sống ở các vùng ngoại ô thành phố từ trung bình đến xa — họ sẽ thấy thuế bất động sản tăng vọt ngay lập tức, cũng như giá trị tài sản của họ giảm nhẹ. Phân khúc dân số này sẽ chia theo ba cách:

1% sẽ tiếp tục sống ở các vùng ngoại ô thuộc tầng lớp thượng lưu, ẩn dật của họ, vì sự giàu có của họ sẽ ảnh hưởng đến việc tăng thuế và việc họ ở gần những người giàu khác sẽ duy trì giá trị tài sản của họ. Tầng lớp trung lưu thượng lưu, những người có thể mua được một sân sau lớn nhưng những người sẽ nhận thấy sự nhức nhối của thuế cao hơn cũng sẽ gắn bó với cuộc sống ngoại ô của họ nhưng sẽ là những người ủng hộ lớn nhất chống lại hệ thống thuế tài sản dựa trên mật độ mới. Cuối cùng, những chuyên gia trẻ và các gia đình trẻ thường chiếm nửa dưới của tầng lớp trung lưu sẽ bắt đầu tìm kiếm các lựa chọn nhà ở rẻ hơn ở trung tâm thành phố.

Kinh doanh Mặc dù không được nêu ở trên, nhưng khung mật độ cũng sẽ áp dụng cho các tòa nhà thương mại. Trong một đến hai thập kỷ qua, nhiều tập đoàn lớn đã chuyển văn phòng và cơ sở sản xuất ra ngoài các thành phố để giảm chi phí thuế bất động sản của họ. Sự thay đổi này là một trong những yếu tố chính kéo mọi người ra khỏi các thành phố, thúc đẩy sự phát triển không ngừng của sự tàn phá thiên nhiên. Hệ thống thuế tài sản dựa trên mật độ sẽ đảo ngược xu hướng đó.

Giờ đây, các doanh nghiệp sẽ nhận thấy động cơ tài chính để di dời gần hoặc bên trong các trung tâm thành phố / thị trấn, và không chỉ giữ thuế bất động sản ở mức thấp. Ngày nay, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thuê nhân công thế hệ trẻ tài năng, vì hầu hết không quan tâm đến lối sống ngoại ô, mà ngày càng có nhiều người chọn không sở hữu một chiếc ô tô hoàn toàn. Việc chuyển đến gần thành phố sẽ làm tăng nguồn nhân tài mà họ có thể tiếp cận, do đó dẫn đến các cơ hội kinh doanh và tăng trưởng mới. Ngoài ra, khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp lớn tập trung gần nhau, sẽ có nhiều cơ hội để bán hàng, cho các mối quan hệ đối tác độc đáo và cho sự thụ phấn chéo của các ý tưởng (tương tự như Thung lũng Silicon).

Đối với các doanh nghiệp nhỏ hơn (như mặt tiền cửa hàng và nhà cung cấp dịch vụ), hệ thống thuế này giống như một động lực tài chính để thành công. Nếu bạn sở hữu một doanh nghiệp yêu cầu diện tích sàn (như cửa hàng bán lẻ), bạn sẽ được khuyến khích di chuyển đến các khu vực nơi ngày càng thu hút nhiều khách hàng di chuyển đến, dẫn đến lượng người qua lại nhiều hơn. Nếu bạn là nhà cung cấp dịch vụ (như dịch vụ ăn uống hoặc giao hàng), sự tập trung nhiều hơn của các doanh nghiệp và con người sẽ cho phép bạn cắt giảm thời gian / chi phí đi lại và phục vụ nhiều người hơn mỗi ngày.

Các nhà phát triển Đối với các nhà phát triển tòa nhà, hệ thống thuế này sẽ giống như in tiền mặt. Vì ngày càng có nhiều người được khuyến khích mua hoặc thuê ở trung tâm thành phố, các ủy viên hội đồng thành phố sẽ phải chịu áp lực ngày càng lớn trong việc phê duyệt giấy phép cho các dự án xây dựng mới. Hơn nữa, việc cấp vốn cho các tòa nhà mới sẽ trở nên dễ dàng hơn vì nhu cầu tăng lên sẽ khiến việc bán hết các căn hộ trước khi bắt đầu xây dựng trở nên dễ dàng hơn.

(Đúng, tôi nhận thấy điều này có thể tạo ra bong bóng nhà ở trong ngắn hạn, nhưng giá nhà ở sẽ ổn định trong vòng XNUMX đến XNUMX năm khi nguồn cung của các đơn vị xây dựng bắt đầu phù hợp với nhu cầu. Điều này đặc biệt đúng khi các công nghệ xây dựng mới được nêu trong chương ba của loạt phim này được tung ra thị trường, cho phép các nhà phát triển xây dựng các tòa nhà trong vài tháng thay vì nhiều năm.)

Một lợi ích khác của hệ thống thuế mật độ này là nó có thể thúc đẩy việc xây dựng các căn hộ chung cư quy mô gia đình mới. Những đơn vị như vậy đã không còn hợp thời trong những thập kỷ qua, khi các gia đình chuyển ra vùng ngoại ô có chi phí thấp hơn, khiến các thành phố trở thành sân chơi cho những người trẻ tuổi và độc thân. Nhưng với hệ thống thuế mới này và sự can thiệp của một số luật xây dựng cơ bản, có tư duy tương lai, sẽ có thể khiến các thành phố trở lại hấp dẫn đối với các gia đình.

Chính phủ Đối với chính quyền các thành phố, hệ thống thuế này sẽ là một lợi ích lâu dài cho nền kinh tế của họ. Nó sẽ thu hút nhiều người hơn, dân cư phát triển hơn và nhiều doanh nghiệp hơn đến mở cửa hàng trong ranh giới thành phố của họ. Mật độ dân cư đông hơn này sẽ làm tăng doanh thu của thành phố, giảm chi phí vận hành của thành phố và giải phóng nguồn lực cho các dự án phát triển mới.

Đối với các chính phủ ở cấp tỉnh / bang và liên bang, việc hỗ trợ cấu trúc thuế mới này sẽ góp phần giảm dần lượng khí thải carbon quốc gia thông qua việc giảm sự lan rộng không bền vững. Về cơ bản, loại thuế mới này sẽ cho phép các chính phủ giải quyết vấn đề biến đổi khí hậu bằng cách đơn giản đảo ngược luật thuế và cho phép các quá trình tự nhiên của chủ nghĩa tư bản hoạt động hiệu quả. Đây (một phần) là thuế biến đổi khí hậu ủng hộ doanh nghiệp, ủng hộ nền kinh tế.

(Ngoài ra, hãy đọc suy nghĩ của chúng tôi về thay thế thuế bán hàng bằng thuế carbon.)

Thuế mật độ sẽ ảnh hưởng như thế nào đến lối sống của bạn Nếu bạn đã từng đến thăm New York, London, Paris, Tokyo hoặc bất kỳ thành phố nổi tiếng, đông dân cư nào khác trên thế giới, thì bạn đã trải nghiệm sự sống động và phong phú văn hóa mà họ mang lại. Đó là điều đương nhiên - nhiều người tập trung ở một khu vực địa lý hơn có nghĩa là nhiều kết nối hơn, nhiều lựa chọn hơn và nhiều cơ hội hơn. Ngay cả khi bạn không giàu có, sống ở những thành phố này mang lại cho bạn nhiều trải nghiệm phong phú mà bạn sẽ không thể có được khi sống ở một vùng ngoại ô biệt lập. (Một ngoại lệ hợp lệ là lối sống nông thôn cung cấp một lối sống giàu thiên nhiên hơn nhiều so với các thành phố có khả năng cung cấp một lối sống phong phú và sôi động không kém.)

Thế giới đã và đang trong quá trình đô thị hóa, vì vậy hệ thống thuế này sẽ chỉ đẩy nhanh quá trình này. Khi các loại thuế mật độ này có hiệu lực trong khoảng thời gian hàng thập kỷ, hầu hết mọi người sẽ chuyển đến các thành phố và hầu hết sẽ trải nghiệm thành phố của họ phát triển lên tầm cao hơn và sự phức tạp về văn hóa. Các bối cảnh văn hóa mới, các hình thức nghệ thuật, phong cách âm nhạc và các hình thức tư tưởng sẽ xuất hiện. Đó sẽ là một thế giới hoàn toàn mới theo nghĩa rất thực của cụm từ này.

Những ngày đầu triển khai Vì vậy, mẹo với hệ thống thuế mật độ này là trong việc thực hiện nó. Việc chuyển đổi từ hệ thống thuế bất động sản căn hộ sang căn hộ dựa trên mật độ sẽ cần được thực hiện theo từng giai đoạn trong một số năm.

Thách thức chính đầu tiên với quá trình chuyển đổi này là khi cuộc sống ở vùng ngoại ô trở nên đắt đỏ hơn, nó tạo ra một làn sóng đổ xô người dân cố gắng di chuyển đến trung tâm thành phố. Và nếu thiếu nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu tăng đột biến đó, thì bất kỳ lợi ích tiết kiệm nào từ thuế thấp hơn sẽ bị hủy bỏ bởi giá thuê nhà hoặc giá nhà cao hơn.

Để giải quyết vấn đề này, các thành phố hoặc thị trấn đang xem xét chuyển sang hệ thống thuế này sẽ cần chuẩn bị cho nhu cầu gấp rút bằng cách phê duyệt giấy phép xây dựng cho một loạt các cộng đồng nhà ở và chung cư mới, được thiết kế bền vững. Họ sẽ phải thông qua luật lệ để đảm bảo rằng một tỷ lệ phần trăm lớn hơn của tất cả các dự án chung cư mới đều có quy mô gia đình (thay vì các căn hộ một phòng ngủ hoặc cử nhân) để đáp ứng các gia đình chuyển về thành phố. Và họ phải cung cấp các ưu đãi thuế sâu sắc cho các doanh nghiệp quay trở lại trung tâm thành phố, trước khi áp dụng mức thuế mới, để dòng người đổ vào trung tâm thành phố không biến thành dòng xe cộ ra khỏi trung tâm thành phố để đi làm đến nơi làm việc ở ngoại ô.

Thách thức thứ hai là bỏ phiếu cho hệ thống này. Trong khi hầu hết mọi người sống ở các thành phố, hầu hết những người này vẫn sống ở các vùng ngoại ô thành phố, và họ sẽ không có động cơ tài chính để bỏ phiếu trong một hệ thống thuế sẽ tăng thuế của họ. Nhưng khi các thành phố và thị trấn trên khắp thế giới tự nhiên trở nên dày đặc hơn, số lượng người sống trong trung tâm thành phố sẽ sớm đông hơn dân ngoại ô. Điều này sẽ dành quyền biểu quyết cho những người thành thị, những người sẽ có động cơ tài chính để bỏ phiếu trong một hệ thống giúp họ được giảm thuế trong khi chấm dứt các khoản trợ cấp đô thị mà họ phải trả để tài trợ cho lối sống ngoại ô.

Thách thức lớn cuối cùng là theo dõi các số liệu dân số trong thời gian gần thực để tính toán chính xác thuế tài sản mà mọi người sẽ phải trả. Mặc dù điều này có thể là một thách thức ngày nay, nhưng thế giới dữ liệu lớn mà chúng ta đang bước vào sẽ khiến việc thu thập và xử lý dữ liệu này ngày càng dễ dàng và rẻ cho các thành phố tự quản. Dữ liệu này cũng là những gì mà các thẩm định viên bất động sản trong tương lai sẽ sử dụng để đánh giá tốt hơn về mặt định lượng giá trị tài sản.

Nói chung, với việc đánh thuế tài sản theo tỷ trọng, các thành phố và thị trấn sẽ dần dần thấy chi phí hoạt động của họ giảm dần qua từng năm, giải phóng và tạo ra nhiều doanh thu hơn cho các dịch vụ xã hội địa phương và chi tiêu vốn lớn — làm cho các thành phố của họ trở thành một điểm đến hấp dẫn hơn nữa đối với mọi người. sống, làm việc và vui chơi.